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Wohnungskredit

Die Bauzinsen für einen Wohnungskredit sind bereits seit Jahren im sprichwörtlichen Keller und der Kauf oder der Neubau einer Immobilie daher sehr attraktiv. Vor allem was die Zinsen anbelangt, können sich Häuslebauer besonders freuen. Viele fragen sich allerdings welche Anforderungen an eine Wohnungsfinanzierung gestellt werden und was unbedingt beachtet werden muss, beim Kauf einer Wohnung.

Dabei sind es zunächst Fragen wie – was kann ich mir überhaupt leisten? Wird eigenes Kapital benötigt und wenn ja, in welcher Höhe? Ist noch keine Wohnung in der näheren Wahl, müssen sich die Interessenten zunächst nach einer passenden Immobilie umschauen und dabei gilt es ebenfalls einiges zu beachten. Wie sich also unschwer erkennen lässt, hängen mit dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zahlreiche sehr wichtige Fragen zusammen. Welche dies im einzelnen sind und wie eine Wohnungsfinanzierung am besten angegangen wird, soll im Folgenden näher erläutert werden.

Worum handelt es sich bei einem Wohnungskredit?

Ein Wohnungskredit – oder pauschal gesagt eine Immobilienfinanzierung, stellt die Möglichkeit dar, bei einer Bank einen entsprechenden Kredit aufzunehmen, um auf diesem Wege das nötige Fremdkapital zu beschaffen. Grundsätzlich stellt sich hierbei die Frage, in welcher Höhe der Kredit aufgenommen werden muss? Dies wiederum wird von ganz verschiedenen Faktoren beeinflusst. Zunächst spielt die benötigte Wohnungsgröße eine maßgebliche Rolle bei der Wohnungsfinanzierung.

Nicht weniger wichtig ist der Einsatz von Eigenkapital – wie viel und in welcher Höhe ist tatsächlich auch kurzfristig verfügbar? Werden auch Eigenleistungen bei der Renovierung und Modernisierung mit eingebracht? Die sogenannte Muskelhypothek zählt nämlich ebenfalls zum Eigenkapital dazu.

Selbstverständlich sollte auch bei der Lage der Wohnung darauf geachtet werden, dass die Infrastruktur um die Immobilie herum passt. Wie weit ist der Weg zur Arbeit, zur Schule, Kindergarten etc. Immobilienprofis sind der Meinung, bei einer Immobilie gäbe es eigentlich nur drei Dinge zu beachten. Die Lage, die Lage und nochmals die Lage. Dies hängt damit zusammen, dass bei einem etwaigen Wiederverkauf der Wohnung die Lage des Objekts eine maßgebliche Rolle für den zu erzielenden Verkaufspreis spielt. Sprich: Die Lage trägt zum Werterhalt und zur Wertsteigerung beim Wohnungskauf und der Wohnungsfinanzierung bei!

Kreditrechner

Worin unterscheidet sich ein Wohnungskredit von einem regulären Bankkredit?

Einer der grundsätzlichen Unterschiede die zwischen einem Wohnungskredit und einem „normalen″ Bankkredit bestehen, ist in der Regel die Kredithöhe. Bei einem Privatkredit oder einem Verbraucherkredit, zur Anschaffung von Gütern für den täglichen Bedarf, wie Kühlschrank, Waschmaschine, Trockner und Co., sind die Kreditsummen deutlich kleiner, als dies beim Wohnungskauf der Fall ist. So kann eine größer Eigentumswohnung, je nach Lage und Beschaffenheit durchaus 300-400-tausend Euro kosten.

Im Norden und Osten ist das Preisniveau niedriger. In den Ballungszentren wie Berlin, Hamburg und anderen Großstädten in der Republik, bewegt sich die Preisstruktur für Immobilien deutlich höher. Dasselbe gilt auch für den Westen und vor allem den Süden unseres Landes – hier muss teilweise in den Metropolregionen Stuttgart oder München mit erheblich größeren Investitionssummen gerechnet werden, wenn es um die Wohnungsfinanzierung geht.

Ein weiterer, maßgeblicher Unterschied zwischen einem Bankkredit und einer Wohnungsfinanzierung ist die Besicherung des Darlehens. So genügt es beim Autokredit beispielsweise, wenn der Fahrzeugbrief als Sicherheit hinterlegt wird und die letzten drei Gehaltsnachweise vorgelegt werden. Vorausgesetzt der Kreditnehmer kann mit einer „sauberen” Schufa aufwarten, es sind also keine negativen Kreditmerkmale dort verzeichnet, ist dies dann schon alles, was zur privaten Kreditbeantragung benötigt wird.

Hingegen ist der Aufwand bei der Wohnungsfinanzierung deutlich höher. In diesem Fall will die Bank eine Sicherheit in Form einer sogenannten dinglichen Sicherung – die zu kaufende Wohnung wird daher der Bank als Sicherung für den Kredit überschrieben. Dies geschieht derart, dass Immobilien stets mit einem Grundbuch ausgestattet sind. Die Daten hierzu sind in den regionalen Grundbuchämtern hinterlegt und es existieren zu jedem Haus und jeder Wohnung in Deutschland Grundbücher.

Der technische Ablauf der Grundschuldeintragung wird durch einen Notar vollzogen. Beim Termin, den Käufer und Verkäufer zusammen beim Notar wahrnehmen, wird dann alles was für die Vertragspartner relevant und wichtig ist, in Form eines Kaufvertrages festgelegt und geregelt. Hierbei wird auch der Bank, die zuvor eine sogenannte Grundschuldbestellungsurkunde zu ihren Gunsten ausstellt, eine grundbuchrechtliche Sicherheit im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Hierbei sind dann noch zahlreiche weitere Maßnahmen vorgesehen, diese sollten jedoch in einem erweiterten Rahmen abgehandelt werden, da sie weit über die Thematik der reinen Wohnungsfinanzierung hinausgehen.

In welchen Situationen bietet sich die Inanspruchnahme eines Wohnungskredites an?

Wer also nicht genügend Eigenkapital hat, um seine Immobilie direkt und ohne die Aufnahme eines Kredits bezahlen kann, ist zwingend auf eine Wohnungsfinanzierung angewiesen. Diese Situation dürfte die allermeisten Kaufwilligen betreffen, denn wer hat schon eine derart große Summe angespart.

Selbstverständlich gibt es Lagen, in denen eine Wohnungsfinanzierung nicht benötigt wird, zum Beispiel wenn jemand bereits ein schuldenfreies Haus besitzt, dieses vielleicht alters halber veräußert und mit dem Verkaufserlös dann eine altersgerechte, barrierefreie Wohnung kauft. Aber auch diese Zielgruppe ist bei weitem in der Unterzahl. Die meisten Zeitgenossen müssen sich um eine Wohnungsfinanzierung kümmern, wenn sie in den Genuss der eigenen vier Wände kommen wollen.

Welche Voraussetzungen sollten für die Inanspruchnahme eines Wohnungskredites erfüllt sein?

Wie eingangs bereits erwähnt, sollten für den Kauf einer Wohnung und der damit verbundenen Wohnungsfinanzierung, einige Anforderungen erfüllt sein. So müssen Wohnungskäufer auf jeden Fall über ein gewisses Einkommen verfügen, um der Zahlung der fällig werdenden Kreditraten bei der Wohnungsfinanzierung nachkommen zu können. Weiterhin spielt die Bonität der Kreditnehmer eine wichtige Rolle.

Schufaeinträge negativer Art und damit einem schlechten Kredit-Scoring, stehen die Banken sehr skeptisch gegenüber. Solch eine Situation lässt sich allenthalben durch einen solventen Bürgen ausgleichen oder aber es existiert ein zweiter Kreditnehmer, der die Finanzierungsbelastung auch alleine tragen könnte. In diesem Fall ist es dann jedoch ratsam den Bonitätsschwächeren ganz aus der Finanzierung herauszuhalten.

Wenn eine bei der Bank beantragte Wohnungsfinanzierung von dieser kritisch betrachtet wird, kann es hilfreich sein, wenn sich zumindest der allgemeine Finanzstatus der Käufer positiv darstellt. So werden beispielsweise sogenannte Kettenkreditverträge nicht gerne gesehen. Dies heißt, es wurden in der Vergangenheit immer wieder neue Kredite beantragt, um die bisherigen abzulösen und dabei allerdings gleichzeitig auch wieder aufgestockt wurden. Selbstverständlich ist es jedoch am besten, wenn überhaupt keine Kredite, neben der zu beantragenden Wohnungsfinanzierung bestehen und in gleichem Zuge einiges an Erspartem vorgewiesen werden kann.

Was sind typische Verwendungszwecke eines Wohnungskredites?

Wie es der Name bereits sagt, sind Wohnungskredite Darlehen, die zur Finanzierung einer Immobilie, im konkreten Fall einer Eigentumswohnung aufgenommen werden. Hierbei unterscheidet man jedoch zwischen einem Kauf, bei dem das Grundstück ebenfalls Kaufgegenstand wird und einem solchen, bei dem der Wohnungserwerb zwar der Hauptkaufgegenstand ist, der dazugehörige Grund und Boden jedoch im Rahmen einer Erbpacht an den Wohnungskäufer quasi verpachtet wird. Diese Fälle sind glücklicherweise in der Unterzahl, die damit verbundenen Sonderregularien bedürfen ohnehin einer gesonderten Betrachtung.

Wie läuft die Beantragung eines Wohnungskredites ab?

Alle, die die Absicht haben sich eine eigene Wohnimmobilie zuzulegen, sollten zunächst den finanziellen Rahmen abstecken, in welchem sich der Wohnungskauf bewegen kann. Denn was nützt die beste Lage, der tolle Ausblick und der großzügige Wohnungsschnitt, wenn dies alles mit den verfügbaren Eigenmitteln, zusammen mit dem Wohnungskredit, gar nicht finanzierbar ist. So lautet die Empfehlung, dass vor der endgültigen Beantragung eines Darlehens zunächst geprüft werden muss, was sich der einzelne überhaupt leisten kann.

Hierzu bieten sich Online-Rechner ganz besonders gut an. Hier lassen sich in wenigen Minuten die meisten Kriterien abklopfen, in welcher Höhe ein Wohnungskredit möglich sein wird. Danach kommt es auf die Mentalität eines jeden an, ob er den Weg zur Volksbank oder Sparkasse um die Ecke einschlägt oder ob eine Online-Kreditbeantragung ebenfalls ein sehr guter und sicherer Weg ist, eine Wohnungsfinanzierung zu beantragen.

In den letzten Jahren haben sich die Schwerpunkte der Kreditbeantragung zugunsten von Online-Anbietern verschoben. Kein Wunder, die meisten besitzen heutzutage einen PC, ein Smartphone und so es die Netzbetreiber gerade wollen, auch den entsprechenden Empfang dazu, um einen Wohnungskredit online beantragen zu können. Um schnell zum gewünschten Ziel zu kommen, sollte man zunächst alle Eckdaten der zu kaufenden Immobilie parat haben.

Hierbei handelt es sich natürlich um den Kaufpreis, die Art der Wohnung sowie die dazugehörigen Parameter wie Wohnungsgröße, das Baujahr, die Anschrift und die Lage sowie eventuelle Garagen, Tiefgaragenstellplätze, Stellplätze im Freien etc. Sind diese Unterlagen soweit vollständig, dann müssen noch die persönlichen Unterlagen zur Wohnungsfinanzierung gerichtet werden.

Hier sind es vor allem die Gehaltsnachweise, das einzubringende Eigenkapital sowie jede menge persönlicher Daten, wie Geburtsjahr, Wohnort aktuell, aktuelle Mietzahlungen. Diese Angaben können zumeist auf von den Online-Anbietern vorbereiteten Formularen, im Rahmen einer Selbstauskunft, ausgefüllt werden. Selbstverständlich variieren die erforderlichen Unterlagen von Anbieter zu Anbieter, wenn jedoch alle unterlagen bereitstehen, sollte der Beantragung einer Wohnungsfinanzierung nichts mehr im Wege stehen.

Mit welchen Kosten ist ein Wohnungskredit in der Regel verbunden?

In gleichem Zuge, mit den zu beschaffenden Unterlagen müssen natürlich auch die Darlehensbedingungen für einen Wohnungskredit genau festgelegt werden. Dabei spielt der Zinssatz für den Kredit eine zentrale Rolle. Ebenso sind die Festschreibungszeiten für den Wohnungskredit genau abzuklären. Die Höhe der monatlichen Tilgung nicht zu vergessen und wenn Sondertilgungen gewünscht werden müssen diese ebenfalls vertraglich vereinbart werden.

Sind öffentliche Mittel bei der Beantragung, wie beispielsweise KFW-Kredite, möglich, dann sollten diese ebenfalls in Anspruch genommen werden. Aber Achtung: Aufgrund der besonders günstigen Bauzinsen kann es durchaus möglich sein, statt eines KfW-Kredits lieber auf den Bankkredit zurückzugreifen, da dieser oft sogar günstiger in der Zinsgestaltung ausfällt. Für alle diese vorbereitenden Maßnahmen fallen noch keine Kosten an.

Sobald der Kredit allerdings ausbezahlt ist, muss am Ende dieses Monats mit den ersten fälligen Zins- und Tilgungsleistungen gerechnet werden. Weitere Kosten, die bei der Wohnungsfinanzierung gleich zu Beginn anfallen sind die Grunderwerbsteuer. Diese ist Ländersache und daher auch nicht einheitlich geregelt. Die Schwankungsbreite liegt zwischen 3,5 und 6,5 % der Kaufpreissumme. Ebenso muss der Kreditnehmer mit Kosten für den Notar und für die Grundbucheintragungen rechnen. Hier ist die Faustformel in Höhe von 2 % aus dem Kaufpreis immer eine sichere Größe.

Mit welchen Laufzeiten sollte man bei einem Wohnungskredit rechnen?

Die Laufzeiten für einen Wohnungskredit und somit auch die damit verbundenen Kosten können erheblich schwanken. Auch hier gibt es eine Faustformel, und zwar müssen Immobilienkäufer mit einer durchschnittlichen Finanzierungslaufzeit von etwa 30 Jahren kalkulieren. Woran liegt es, aber dass eine Wohnungsfinanzierung über so viele Jahre hinweg läuft? Einmal hängt die Laufzeit mit der möglichen Belastung des Kreditnehmers zusammen.

Zumeist wird eine Tilgung in Höhe von 1,5 – 2 % aus der Kaufpreissumme vereinbart und da der Zinssatz normalerweise mindestens genauso hoch ist, zumeist sogar um einiges höher, beinhaltet die monatliche Kreditrate für die Wohnungsfinanzierung in den ersten Jahren zunächst höhere Zins- als Tilgungsraten. Hierbei spricht man dann von einer Annuitäten Finanzierung – dabei werden die Zins- und Tilgungsanteile in gleichbleibender Rechnung stets in einem monatlichen Betrag ermittelt.

Wie gesagt, der Betrag bleibt gleich, also beispielsweise 1.000 € monatlich und darin sind dann die Zinsanteile bei einem höheren Zinssatz zunächst größer. Dadurch, dass allerdings gleichzeitig getilgt wird, reduziert sich der Zinsanteil in der Rate von Monat zu Monat. So sind in der Endphase einer Wohnungsfinanzierung etwas nur noch 100 € an Zinsen beinhaltet, die restlichen 900 auf die 1.000 € stellen jedoch den Tilgungsanteil dar. Werden allerdings Sondertilgung in die Finanzierung eingebracht oder der Anteil der Tilgung erhöht, reduziert sich gleichzeitig auch die Laufzeit. Viele haben ihre Wohnungsfinanzierung daher auch schon nach rund 20 Jahren zurückbezahlt.

Tipps & Informationen aus unserem Ratgeberbereich

Fazit

Bei einem Wohnungskredit handelt es sich also um ein Darlehen, welches zur Finanzierung einer Immobilie verwendet wird. Hierbei müssen diverse Anforderungen erfüllt werden. Die Kredithöhe als solche ergibt sich stets zwischen dem Kaufpreis der Wohnung, der anfallenden Kosten beim Kauf und dem in Abzug zu bringenden Eigenkapital. Von einem Bankkredit unterscheidet sich der Wohnungskredit hauptsächlich durch den höheren Betrag.

Allerdings auch die Art der Sicherheit für die Bank, in Form der dinglichen Sicherung durch einen Grundbucheintrag im Grundbuch des zu beleihenden Objekts, stellt einen erheblichen Unterschied dar. In Anspruch genommen wird der Wohnungskredit in aller Regel dann, wenn eine Immobilie erworben werden soll, das vorhandene Eigenkapital zur Finanzierung der Wohnung jedoch nicht ausreicht. Voraussetzungen um einen Wohnungskredit zu erhalten sind die persönliche Bonität.

Negative Schufaeinträge führen normalerweise sofort zur Ablehnung des Kredits durch die Bank. Ebenso sollte eine gewisse Höhe an Eigenkapital vorhanden sein. Zumindest die Höhe der Kaufnebenkosten beim Immokauf sollten aus Eigengeld bestritten werden können. Beantragt wird der Wohnungskredit entweder vor Ort bei einer Bank, eine sehr attraktive, weil bequeme und einfache Form der Kreditbeantragung stellt der Online-Antrag dar.

Kosten für den Wohnungskredit fallen an, indem Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten berücksichtigt werden müssen. Unter Umständen wird auch noch eine Maklergebühr fällig. Bei der Laufzeit eines Wohnungskredits sollten sich die Darlehensnehmer in etwa auf 30 – 35 Jahre einstellen. Werden Sondertilgungen erbracht oder wird die Tilgung erhöht, kann die Zeit bis zum Ende der Wohnungsfinanzierung durchaus auch nur etwa 20 Jahre betragen.